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Addio al Centro Sociale del Macanno

Gru Casa Cerri

Tratto da Cubia n° 99 – Febbraio 2010

Cattolica, 8 Febbraio 2010

CASA CERRI: RIMOSSA LA GRU DAL CANTIERE

Brutta sorpresa questa mattina per le anziane signore che si recavano a far spesa al supermercato Macanno: alcuni operai, nell’aia di casa Cerri, stavano smontando la gru, innalzata l’anno scorso agli inizi dei lavori di restauro della suddetta casa, lavori sospesi dall’attuale Amministrazione.

Ed ora? Addio al centro sociale del Macanno, dove trascorrere qualche pomeriggio in compagnia, bevendo un tè o insegnando ai più giovani come ricamare, lavorare all’uncinetto, come preparare la pasta in casa…

“…A sti giovne un gni importa gnint ad nun…”, commenta desolata una signora della “terza età”, mentre osserva con malinconia la casa in rovina.

E sì, i giovani amministratori hanno altro a cui pensare! Pensano… estasiati alla “gabbia per anziani”, rotonda, ecologica, avveniristica, che realizzeranno al Parco della Pace. Che belle le foto viste su Internet, di una costruzione simile fatta in non so quale cittadina francese!

Che bella, al centro del Macanno, casa Cerri, che rimarrà più fatiscente che mai, in mezzo ad un acquitrino malsano, aspettando di cadere!

E “il processo condiviso” tanto sbandierato dall’assessore Angelini e dal nostro Sindaco?… Può aspettare!

Ma gli anziani e i residenti del quartiere non possono aspettare ancora per molto.

Non hanno dimenticato le promesse elettorali e già si sono incontrati varie volte e lo faranno ancora… e l’Amministrazione attuale pagherà il costo delle sue scelte!

COMITATO MACANNO

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La Casa a Cattolica: E i giovani vanno ad abitare fuori

Cattolica vista da Gabicce

Cattolica vista da Gabicce

Tratto da Cubia n° 66 – Novembre 2006

“Negli ultimi cinque-sei anni c’è stata una forte flessione nell’attività delle agenzie immobiliari. Motivata soprattutto dai prezzi delle case, che sono saliti alle stelle”.
Quello che pareva evidente già dai dati sulle edificazioni e sulle liste d’attesa comunali per l’alloggio, viene ulteriormente confermato dagli addetti ai lavori.
Alessandro Fuzzi, titolare assieme al padre dell’agenzia immobiliare omonima, illustra il punto di vista di chi, lavorando nel settore da anni, gode di sicuro di un osservatorio privilegiato (anche se negli ultimi anni l’agenzia d’affari Fuzzi si è specializzata nel settore industriale).
Signor Fuzzi, come si spiega il fatto che negli ultimi anni il numero di alloggi costruiti nella città di Cattolica è aumentato notevolmente, ma non è diminuito il numero di persone che cerca casa?
“Secondo me, il motivo è fondamentalmente riconducibile ai prezzi. Sono molto alti, e sono aumentati negli ultimi anni”.
Tanto da non consentire più l’acquisto di una casa?
“Vanno fatte delle distinzioni. Se parliamo di una giovane coppia, o di una famiglia a reddito fisso e non altissimo, o di una persona immigrata, allora è proprio così: non si riesce a comprare la casa. Neppure con dei mutui a lunghissima scadenza. Per queste categorie di persone si può dire che non solo le zone del centro della città sono tabù, ma anche quelle con prezzi leggermente più bassi, come la zona stadio, o di via Cabral, o della parrocchia di San Benedetto, nell’immediata periferia, stanno diventando improponibili”.
E come fanno, allora, queste categorie di persone?
“Stanno iniziando a rivolgersi fuori Cattolica. Ad esempio a Gradara o Fanano. Là i prezzi sono più accessibili. Oppure un’altra modalità in ripresa è quella dell’acquisto dell’usato: appartamenti degli anni ’80 o ’90, che tra l’altro sono anche più spaziosi. Gli alloggi costruiti oggi sono di solito molto piccoli”.
Ma al di là delle categorie a reddito più basso, vi è ancora chi compra case?
“Sì, certo. Vi sono persone e famiglie con reddito più alto che, magari, cambiano casa, o investono una liquidità arrivata in un certo momento, o smobilizzano titoli di credito… O, ancora, vi sono professionisti delle case che le acquistano per metterle a reddito. Cioè per darle in affitto. Ma anche questo sta diventando un problema”.
Perché?
“Perché anche gli affitti sono di molto aumentati negli ultimi anni, e anche in quest’ambito ormai le famiglie stanno iniziando a fare fatica”.
Il terziario, uffici, negozi… possono fungere da “sfogatoio” del mercato immobiliare, per l’invenduto e il non affittato?
“Direi proprio di no”.
Anche l’attività delle agenzie immobiliari avrà avuto dei problemi…
“Certo. Negli ultimi anni abbiamo subìto una flessione”.
E quali conseguenze avrà, secondo lei, tutto ciò? La bolla speculativa che ha contraddistinto il mattone negli ultimi anni comincerà a sgonfiarsi? I prezzi delle case a scendere?
“Questa è una valutazione che non sono in grado di fare”.
Altrettanta difficoltà di valutazione si incontra in altre agenzie immobiliari e d’affari cattolichine, che però preferiscono non apparire.
In una di esse un titolare spiega che “il costo degli alloggi non è mai sceso nella storia, e non credo che scenderà mai. Anche nel periodo della crisi degli anni ’80 non vi sono stati cali di prezzi. Per un periodo sono rimasti fissi, a fronte di un potere d’acquisto che a sua volta non cresceva. La crisi ha tolto di mezzo alcune imprese edili che erano sorte sull’onda del boom, ma che non avevano la solidità per affrontare momenti difficili. Poi, con il nuovo grande boom del mattone, quello della fine degli anni ’90, i prezzi sono tornati a salire”. Anche secondo il titolare di questa seconda agenzia, comunque, l’assurdo delle centinaia d’appartamenti costruiti e delle persone che cercano casa, si spiega coi prezzi troppo alti, “tanto che qualche alloggio sta cominciando a rimanere sfitto”. E quindi? “Quindi, se le cose dovessero andare male, le grandi immobiliari, quelle che possono permettersi di tenere patrimoni investiti senza che fruttino immediatamente, potranno aspettare. Le altre faranno più fatica. Magari, come negli anni ’80, quelle meno strutturate potrebbero uscire dal mercato”. Anche stavolta, in attesa di tempi migliori.

di Francesco Pagnini

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La Casa a Cattolica – Costi ormai proibitivi! C’è aria di Crisi

Giardini di Cattolica

Giardini di Cattolica

Tratto da Cubia n° 66 – Novembre 2006

Negli ultimi 15 anni nel territorio del Comune di Cattolica si sono costruite e progettate oltre 1.500 abitazioni. Circa 500 negli ultimi cinque anni. Ma ciononostante le persone in cerca di casa, in lista presso i servizi sociali del Comune, non sono diminuite. Sono costantemente di circa 160.
Insomma, sono stati costruiti centinaia di alloggi ma le persone che ne avevano bisogno non li hanno comprati. E verosimilmente non li hanno neppure presi in affitto. E la cosa non dipende neppure da un aumento di popolazione: i residenti a Cattolica sono pressoché invariati dal 1973.
Come si spiega allora una situazione che potrebbe parere paradossale? Con l’aumento dei prezzi delle abitazioni. Conseguenza: per la prima volta dopo molti anni cominciano ad esserci appartamenti, nuovi o ricostruiti, che non vengono comprati o presi in affitto. Cioè che restano vuoti. Con conseguenze difficilmente prevedibili giacchè negli ultimi anni l’industria del mattone è stata una di quelle che, sul territorio, ha tirato di più.
Il documento preliminare al Piano Strutturale di Cattolica, pur risalendo a due anni fa, è ricco di dati molto interessanti.
Il costruito. Tra il 1991 e il 2001, gli alloggi sono aumentati di 1.142. Nel 2001, riporta sempre il documento, il piano regolatore prevedeva la costruzione di ulteriori 520 alloggi. Mentre, al novembre 2004, data di redazione del piano strutturale, sono stati quantificati ulteriori 800 alloggi in corso di progettazione, di realizzazione, o potenzialmente realizzabili. Vale a dire che, in qualcosa come vent’anni, sul territorio comunale saranno costruiti quasi 2.500 nuovi alloggi.
Le dinamiche della popolazione. Nel 1973 vivevano a Cattolica 15.861 persone. Nel 2003, trent’anni dopo, l’anagrafe comunale sfondava la soglia dei 16mila abitanti, registrando il cattolichino numero 16.007. Sarebbe dunque ragionevole pensare che, con i nuovi alloggi costruiti a fronte di una popolazione praticamente invariata, non ci siano più problemi di alloggio per i cattolichini. Invece nel 2003 la lista d’attesa dei cittadini bisognosi d’aiuto per trovare casa era dell’ordine di circa 200 persone. Più o meno lo stesso numero di adesso, e degli ultimi anni, a fronte peraltro di soli 6 alloggi disponibili nel prossimo futuro.
Ma il fatto curioso è che, come riporta sempre il documento preliminare del piano strutturale, nelle località vicine (la Valconca, Gradara, Tavullia), la popolazione, negli ultimi trent’anni, è notevolmente cresciuta: più 9 per cento. E’ logico pensare, dunque, che tanti cattolichini siano andati ad abitare in quelle zone. E difficilmente per le grandi possibilità di lavoro e per i servizi che quelle località offrono. Bensì per il costo dell’edilizia.
Lo stesso piano strutturale ammette, peraltro, un aumento di prezzi del dieci per cento circa, a Cattolica, a ridosso del 2002. Percentuale che, a senso comune, è assai sottostimata rispetto al reale.
Il mercato degli affitti. I dati sopra riportati (cioè nuovi alloggi, medesima quantità di residenti, liste d’attesa che non si accorciano, paesi limitrofi che si popolano) evidenziano che anche il mercato degli affitti ha un fermo. E anch’esso riconducibile, come facile capire, ai prezzi degli affitti stessi. Va detto in proposito che sono circa 220 le persone che godono di un contributo comunale per l’affitto.
Il futuro. Nei prossimi anni è prevista, sempre nel piano strutturale, un’ulteriore crescita di circa 800 alloggi. Mentre l’aumento della popolazione è stimata, di qui al 2018, di un migliaio di unità, ma con un fabbisogno stimato di circa 700 alloggi, in virtù di dinamiche famigliari che vedono nuclei sempre più piccoli. Insomma, altri alloggi in surplus, se le cose (leggi i prezzi) non cambieranno.
E nel prossimo numero analizzeremo il tema degli alloggi di edilizia popolare, che può fungere da calmiere del mercato.
Conclusioni? A Cattolica si costruisce ma non si compra e si dà poco in affitto. Si è insomma consumato un bell’appezzamento di territorio, ma senza migliorare più di tanto i problemi sociali legati alla casa. E inoltre, che conseguenze potrà avere tutto ciò sull’economia cittadina, anch’essa trainata, come nel resto della provincia, dal mattone? Neppure gli esperti si spendono in previsioni. Si può comunque considerare che negli Stati Uniti per motivi analoghi è in corso una forte crisi del settore immobiliare, e gli analisti locali temono che condizioni in negativo l’economia dell’intero paese. Fatte le debite proporzioni…

La Scheda

Pochi numeri, che rendono l’idea del mercato immobiliare cattolichino.

Costo di un alloggio in centro e zona-mare: circa 4.000 euro al m²
Costo di un alloggio nella prima periferia: dai 2.500 ai 3.000 euro al m²
Costo di un alloggio nella periferia cittadina: dai 2.000 ai 2.200 euro al m²
Costo di un alloggio zone di Fanano, Gradara, Tavullia: dai 1.800 ai 2.000 euro al m²
Percentuale d’incremento rispetto a cinque anni fa: quantificabile in un 10%.
Costo di un alloggio di pregio nella zona mare o centrale di Rimini: circa 5.000 euro al m² e anche oltre.
Costo dell’affitto di un alloggio a Cattolica, di circa 70 metri quadri: da 500 euro al mese in su.
Costo dell’affitto di un alloggio a Rimini, di circa 70 metri quadri: da 750 euro al mese in su.

di Francesco Pagnini

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La casa a Cattolica – A Cattolica si è costruito troppo

Cattolica vive di turismo

Cattolica vive di turismo

Tratto da Cubia n° 66 – Novembre 2006

La domanda che sorge spontanea è: perché? Perché si è continuato a costruire senza misura e, forse, senza criterio? Perché si è continuato ad alzare i prezzi? Perché anche il Comune (ma per correttezza si deve dire i Comuni, giacchè questo problema non si ferma certo a Cattolica) ha continuato ad autorizzare alloggi su alloggi, ben sapendo che sarebbero state poche le tasche in grado di comprarli?
L’unica risposta è che non vi è un perché. Sono logiche di mercato. Ma il mercato non sempre è razionale. Persegue, solo e soltanto, il profitto. In un certo momento un certo prodotto tira, e lo si paga anche più del suo valore naturale. E allora lo si produce, a rotta di collo e finchè il prezzo non sale troppo. E resta lì. Invenduto.
E’ successo con gli alloggi come con molti altri prodotti. A Cattolica se ne sono costruiti troppi, e ora ci sono i primi vuoti, invenduti, ma i cui prezzi non scenderanno. Dall’altra parte i cittadini non riescono a comprar casa, le coppie non si sposano, i giovani restano in famiglia fino agli “anta” perché vivere da soli costa troppo. Anche il valore degli affitti è legato, infatti, alle stesse logiche.
Ma tant’è. La dura legge del mercato non si può discutere. Per anni è stato di moda il liberismo più sfrenato, e guai a parlare di regolamentazione. “Via i lacci e i lacciuoli. Economia libera” era l’unica parola d’ordine consentita. E anche il settore pubblico, i politici, si sono adeguati. Il “caso mattone” è paradigmatico. Costruire faceva comodo a tutti. Alle imprese edili in primis, per ovvi motivi. Ma anche a chi aveva qualche soldo da spendere, magari ritirato dalla Borsa, al tempo dei crack e della grande paura. E faceva comodo al Comune, per gli alti oneri di urbanizzazione, l’ici… Il mercato tirava e si è pensato bene di alzare i prezzi a dismisura. Finchè i soldi, complice una nuova crisi economica, non sono bastati più. E il “giocattolino” s’è rotto.
Ora i nodi stanno venendo al pettine. Negli ultimi anni l’economia locale è stata trainata dal mattone. Più ancora che dal turismo. Cosa succederà ora che il mattone non tira più? E’ prevedibile che, prima o poi, vi saranno costi sociali da pagare. Che ricadranno sul pubblico e quindi anche sui cittadini. Nel grande come nel piccolo. In una cittadina delle dimensioni di Cattolica così come a livello globale.
Ma a fronte di un mercato che persegue logiche irrazionali e autodistruttive, chi aveva (e ha) il compito di controllare, di limitare, di razionalizzare? Dovrebbe avercelo il settore pubblico che però, a sua volta, si dibatte entro mille problemi.
Si pensi, ad esempio, al Comune. Avrebbe potuto limitare la crescita edilizia selvaggia? Non è così facile visto che da anni le entrate municipali sono indissolubilmente legate al mattone. Da lì arrivano oneri di urbanizzazione, ici, risorse per opere pubbliche legate a piani particolareggiati… Insomma: niente edilizia privata, niente soldi per i bilanci pubblici. E quindi per il sociale, per la cultura, per tutto. Il classico gatto che si morde la coda.
Soluzioni? L’unica, forse, può arrivare da politiche nazionali nuove. Diverse. Che non continuino, ad esempio, a tagliare i trasferimenti agli enti locali professando un federalismo che sulla carta piace a tutti, ma che in pratica ha molti guasti.
Ma chi ci governa dovrà avere la forza, il coraggio, la lungimiranza, per limitare, quando serve, il mercato e le sue logiche irrazionali. Forse all’inizio potrà non essere di moda, ma chi sta a Roma dovrebbe saper vedere oltre.
Altrimenti i perché aumenteranno, ma le risposte non arriveranno

di Francesco Pagnini

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Inchiesta sul bus terminal a Cattolica

Gecopark- Cattolica

Gecopark- Cattolica

Tratto da Cubia n° 83 – Giugno 2008

Circa un anno fa, di questi tempi, comparvero per le vie di Cattolica alcuni cartelli stradali (ne ricordo uno nei pressi della fontana di via Allende) con l’indicazione “Bus Terminal”. Sembrava ormai arrivato l’atteso momento dell’apertura della struttura, in via Emilia Romagna con angolo via Toscana, da adibire a stazione di sosta dei tanti pullman turistici in arrivo a Cattolica durante la stagione estiva. Ma era solo fumo negli occhi. A distanza di oltre un anno, tutto è ancora fermo, ermeticamente chiuso, una vera e propria “cattedrale nel deserto”, e lo rimarrà ancora per qualche tempo, almeno fino ad ottobre, quando dovrebbe concludersi un’indagine della Regione sui finanziamenti per la realizzazione della struttura, e, chissà, forse allora i cancelli verranno aperti… ma sarà già inverno, e allora… se ne riparlerà forse l’estate prossima. Quanti forse… quanti condizionali… Ma azzeccare una previsione, in una vicenda così complessa, che va avanti da ben 6 anni, è come vincere un terno al lotto.

In attesa degli eventi, facciamo un passo indietro e cerchiamo di ripercorrere brevemente le tappe più significative di questa storia, sapendo bene che la ricostruzione sarà incompleta e che molti punti ancora poco chiari non verranno illuminati.

Tutto comincia nel 2002 da un’idea dell’allora giunta Micucci, che decise di costruire il Bus Terminal per dare un’opportunità alla promozione e all’accoglienza turistica della città.

Si formula un accordo di programma che viene formalizzato in una convenzione tra Comune e Regione. Una volta reperito il finanziamento regionale, tra i meandri dei fondi per il Giubileo, per realizzare l’opera (1.500.000 euro a carico della Regione più 1.032.000 euro dal bilancio del Comune), si cerca un soggetto interessato alla costruzione e alla successiva gestione della struttura. L’operazione si rivela da subito difficoltosa, in quanto, nonostante il finanziamento regionale coprisse oltre il 50% dei costi, il rischio d’impresa appariva troppo elevato, e le capacità necessarie da mettere a disposizione difficilmente si potevano trovare in un unico soggetto.

E allora, volendo comunque realizzare l’intervento, il Comune ritenne opportuno dare un incentivo, concedere, cioè, a chi avrebbe realizzato e gestito il Bus Terminal, anche la gestione delle soste a pagamento in città (le famose strisce blu e il parcheggio Torconca) per lo stesso numero di anni: 30. Da notare che sino ad allora i parcheggi a pagamento erano gestiti dall’Aci, con grattini e altri sistemi, che versava al Comune un canone di concessione.

Dopo diverse traversie, finalmente si trovò la ditta che assunse l’onere della costruzione e gestione, la COPAR.FIN. In cambio, fu stipulato con il Comune un contratto di gestione trentennale dei parcheggi, che prevedeva anche l’ampliamento degli stessi nel giro di alcuni anni.

Nel corso di realizzazione dell’opera sono state pattuite diverse variazioni, aggiuntive al contratto originario, tra cui: una revisione delle opere, che ha determinato un ulteriore contributo regionale di circa 500.000 euro; un aumento degli stalli; l’assunzione di diversi ausiliari (pagati al 50% dal Comune) per un maggiore controllo dei parcheggi; alcune dilazioni sul pagamento. Tutte modifiche sostanzialmente a favore della ditta, la quale ottenne anche di poter iniziare la gestione, e quindi l’incasso, delle strisce blu senza aver terminato il Bus Terminal.

La COPAR.FIN, però, fallisce, e al suo posto subentra la Cattolica Park, una compartecipata di una più grande azienda di cui facevano entrambe parte. Successivamente, fallita anche la seconda ditta, arriva la GE.CO.PARK, con stessa provenienza.

Tutti questi fallimenti, con l’aggiunta di litigi fra soci, hanno come conseguenza che le diverse società, che intanto incassavano i soldi dei parcometri, non hanno versato al nostro Comune i 250.000 euro annui del canone pattuito dopo i primi due anni di prova. Nel bilancio consuntivo 2006, si evidenzia infatti che solo 100.000 euro, dei 250.000 stabiliti, sono stati versati, mentre per il 2007 sembra che a tutt’oggi, fine giugno 2008, la GE.CO.PARK non abbia pagato ancora nulla.

Per questo, il Comune avrebbe avviato un contenzioso – uso il condizionale perché non si hanno notizie ufficiali al riguardo- con la ditta per inadempienza contrattuale. A questo si aggiunge, come detto all’inizio, l’indagine in merito alla corretta gestione dei finanziamenti regionali, avviata dalla Regione Emilia Romagna, a seguito di un esposto presentato da un consigliere regionale di opposizione.

Risultato? Bus Terminal terminato nella parte muraria, ma desolatamente chiuso, mentre la Ge.Co.Park non paga il canone e riscuote dai cittadini di Cattolica i soldi per un servizio (le strisce blu) strettamente collegato ad un’opera (bus terminal) ancora di là da venire.

A questo punto io credo che il normale cittadino di Cattolica possa e debba legittimamente porre una domanda ai suoi amministratori: come mai non riuscite a definire positivamente una situazione che si trascina da tanto tempo? Le forze di opposizione in Consiglio Comunale vi avevano chiesto di procedere alla risoluzione della convenzione con la Ge.Co.Park a causa delle sue inadempienze: non credete che si debba discutere approfonditamente su questa proposta? Anche perché i 400 euro di canoni non pagati non sono noccioline per le nostre casse comunali, che –è notorio- sono in grave difficoltà. E addirittura sui giornali locali si è ventilata l’ipotesi di un aumento delle tariffe orarie dei parcheggi!!!…

Speriamo che quel cittadino abbia al più presto qualche risposta dai responsabili comunali.

Per parte nostra, torneremo sull’argomento alla ripresa dopo la pausa estiva, magari andando a chiedere lumi proprio nelle stanze di palazzo Mancini.

di Paolo Saracino

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